賃貸物件の立ち退き要求は拒否できる？居座るリスクも解説！

賃貸物件で大家さんから立ち退きを求められるのは、借主と大家さんの間で起こる複雑な問題の一つだと思います。そこで本記事では、大家さんから立ち退きを求められた時の対応の仕方について詳しくまとめました。

立ち退き請求は、大家さんが賃貸物件の再開発や大規模修繕など、特定の「正当な理由」を持って行うことが多いのですが、借主にとっては予想外の要求になることもあります。こんな状況に直面した時は、不安や戸惑いを感じることもあるかもしれないけど、冷静に対処することが何よりも大切です。

立ち退き請求書の内容の確認の仕方から、立ち退きの理由が正当なものかどうかの判断基準、さらには立ち退き請求に対する適切な対応策まで、賃貸物件における立ち退きの問題について紹介していきます！

賃貸物件の立ち退きとは

立ち退きって、簡単に言うと、住んでる土地や建物から出ていって、その場所を空けることを指します。これは、家を借りてる人が、大家さんから退去を求められた時によく行われます。

立ち退きの条件

賃貸物件での立ち退き請求っていうのは、大家さんが何らかの理由で契約の更新を拒否したり、賃貸契約を終わらせたい時に、入居者に退去を促す行為のことを指します。

大家さんが立ち退きを請求する時には、次のような「正当な理由」が必要です。

• 物件の取り壊しや大幅な改修が必要な場合
• 借主が契約違反をしている場合（例：家賃の未払い、物件の損傷）

でも、大家さんに正当な理由があっても、入居者がすぐに退去しなきゃいけないわけじゃありません。

なぜなら、入居者と大家さんの間で合意に達する必要があって、入居者がその理由を納得しなければ、立ち退きは強制されないためです！

立ち退き要求への対処法

大家さんから立ち退き要求を受けた場合は、まず契約書をチェックして、不動産の専門家や法律家に相談しましょう。合意に基づかない立ち退き要求には応じる必要はないけど、自分の権利と契約内容を正確に理解することが大切です！

下記に、万が一立ち退き要求された時に確認すべきことをまとめます。

請求内容の確認

立ち退きを要求する時は、大家さんから「立ち退き請求書」が出されます。この請求書には、立ち退きの理由、時期、立ち退き料に関する情報が書かれてるため、請求書の内容をよく確認して、全ての情報を理解しましょう。

それに、立ち退き請求は、普通、賃貸契約更新の1年から半年前にされるべき、されなくてはなりません（借地借家法第26条）。この期間内に請求書が出されたかどうかもチェックしてみてください。

正当性の確認

立ち退き要求の受け取り後、不安や動揺に負けず、事態を冷静に分析することが必要です。もし賃貸契約の条件を守って生活していた場合、借主側に過失がなければ、無理に退去する必要はありません。

立ち退き要求には「正当な理由」が必要で、これには以下のようなケースが含まれます（借地借家法第28条）。

• 物件の再開発や大規模修繕が必要な場合
• 借主の重大な契約違反があった場合
• 大家さんが物件を自己使用する必要が生じた場合

これらの理由によって、立ち退き料の支払いが伴うかどうかも違います。立ち退き請求の正当性に疑問がある場合は、法律の専門家に相談することがおすすめです。

賃貸の立ち退き請求に応じるべきか

立ち退きに応じるかどうかは、大家さんが示す理由の妥当性や、入居者自身の状況によって違います！

居座るリスク

結論から言うと、正当な理由がない立ち退き請求に対しては、応じる必要はないし、何か法的な観点で居座るリスクはないと思います。でも、人間関係を始めとする対人トラブルになってる可能性は正直高いです。

立ち退き請求には法律上、強制力がなくて、賃貸借契約の解約は大家と入居者が一緒に合意した場合にのみ可能です。特に、大家からの一方的な理由での立ち退き要求には、必ずしも応じなくても良いです。

これは、借地借家法で保護されてる借主の権利となります。

契約書の見直し

立ち退き請求を受けた時、まず行うべきことは賃貸契約書の詳しい確認が必要です！

次の項目には特に注意しましょう。

• 家賃の支払い条件
• 禁止事項
• 契約解除の条件
• 契約更新に関する条項

契約期間終了後も自動更新される条件について理解して、大家さんからの立ち退き要求が契約に基づいた妥当なものかを判断しましょう。

定期借家契約と普通借家契約

賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。普通借家契約では、期間終了後も契約の自動更新が一般的なんだけど、定期借家契約では期間満了時に自動更新の規定はなくて、契約終了になります。

• 契約期間が終了したら、原則として退去が必要
• 契約更新は当事者間の新たな合意が必要

賃貸物件を選ぶ時や契約を結ぶ時は、契約の種類について不動産会社からの説明をよく理解して、自分のライフスタイルに合った契約形態を選びましょう。

立ち退き要求の正当事由に関する判例紹介

立ち退き要求における正当事由の有無は、具体的なケースによって違うし、時には裁判所の判断に委ねられます。次に、正当事由が認められた立ち退き要求と、その逆のケースに関する判例を紹介します。

正当事由による立ち退きが認められたケース

貸主の自己使用を理由とするケース

貸主が家族と一緒に生活するために今のマンションが手狭になって、借地に住んでる借主に対して立ち退きを求めた事例。借主がすでにその土地を使ってなかったこと、そして適切な立ち退き料が支払われたことから、正当な理由として認められました。

自己使用および営業目的での立ち退き要求

貸主の子が住んで、自動車整備の仕事を行うために借地が必要とされて、650万円の立ち退き料と利害調整金が提供されたことで、正当事由に基づく立ち退きが認められた例です。

営業目的での自己使用を理由にしたケース

貸主が従業員の宿舎を建設するために土地を返してもらう必要があるとして、立ち退きを要求しました。6450万円の立ち退き料が支払われて、これが正当事由と認定された事例です。

再開発事業に伴う立ち退き要求

不動産業者が都市の再開発事業を進める過程で立ち退き交渉を行って、適切な立ち退き料が提供されたことから、正当事由ありと判断されました。

正当事由が認められない場合

• 貸主の立ち退き要求が、借主の生活や権利を不当に侵害する可能性がある場合
• 立ち退き要求の理由が、貸主側の主観的な都合に基づくもので、客観的に見て正当とは認められない場合
• 提供される立ち退き料が、事情や市場価値を考慮した場合に不十分であると判断されるケース

これらの判例は、立ち退き要求の際に貸主と借主の間で生じる利害関係の調整において、どのような事情が「正当事由」として認められるか、またその基準について理解するのに役立ててください！

賃貸物件の立ち退き要求まとめ

賃貸物件からの立ち退き要求に直面することは、借主にとって大きなストレスになるかもしれないけど、この記事で紹介した対応策を実践することで、そのプロセスをもっと冷静に、そして効果的に乗り越えることができます。

大切なのは、まず立ち退き請求書の内容をよく確認して、請求の正当性を冷静に評価することです。それに、契約書をもう一度確認して、必要であれば不動産や法律の専門家に相談することも、自分の権利を守る上ですごく有効な手段になるはずです。