マンションの売却方法とは？失敗しないコツと税金関係を完全解説！

マンションを売るってホント大変です。不動産屋さんや買う人とのやり取りから始まって、最後は税金の支払いまでしなきゃいけないんだ。売って得たお金には、所得税と住民税を払う必要があるんだよ。この一連の流れって、売る人にとってはややこしくて、プロのアドバイスが必要になることが多いよ。

自分が住んでいたマンションを売る場合は、最大で3,000万円までの特別控除が使えることがあるんだけど、この特例を受けるためにも確定申告が絶対必要です。

そこで本記事では、そんなマンションを売ってから税金を払うまでの流れをわかりやすく説明するね。スムーズに手続きを進めるためのコツも紹介するから、参考にしてみてね。

マンション売却方法と失敗しないコツ

中古マンションを売るときって、「どうやって売ればいいの？」とか「売るときにはどんな手順を踏めばいいの？」って思うよね。そんな疑問や不安を持つ人は多いと思うよ。そんな方向けに売却方法をまずはまとめました！

売却方法	解説
仲介	不動産会社にお願いして、その会社が買う人を探してくれる方法。この方法のいいところは、市場価格に近いお金で売れる可能性が高いってことなんだけど、買う人が見つかるまで時間がかかることもあるから、時間をかけてでも価格を優先したい人向け。
個人売買	不動産会社を通さずに自分で買う人を見つける方法。この方法のメリットは、仲介手数料が要らないことだけど、契約を結ぶときとか法律のことを知っておく必要があるんだよね。だから、不動産取引の経験がない人にはおすすめできない方法。
買取	不動産会社が直接マンションを買い取ってくれる方法。この方法の最大の利点は、すぐに売却が終わることなんだけど、市場価格よりも安い値段で売ることになるかもしれないから、とにかく早く売りたい人に向け。

特に、「初めて売るから、誰に相談すればいいかわからない」とか「買う人が見つからなかったらどうしよう」みたいな、具体的な売却方法についての不安があるかもしれないよね。

そういう人にまず知ってほしいのが、上記で説明した主な3つの売却方法なんだ。

マンション売却で失敗しないための確認要素

次に、どの売却方法を選ぶにしても、失敗しないために理解しておくべきポイントをまとめました！

1. 自分のニーズと今の状況を整理すること
2. 自分で相場を調べること
3. 何社かの不動産会社から査定してもらうこと
4. 媒介契約のことを理解すること
5. 住宅を売り出す準備をすること
6. 内覧対応をすること
7. 買いたい人との条件交渉をすること
8. 売買契約を結ぶこと
9. 決済と引き渡しを行うこと

この9つのポイントをおさえれば、マンションを売るときに失敗するリスクをかなり減らせるよ。

➀ ニーズと現在の状況を整理する【マンション売却で失敗しないために】

マンションを売るプロセスを始めるにあたって、まず最初にすべきことは、自分たちのニーズと現状をきちんと整理することなんだ。この段階では、次の点に気をつけて進めていこう。

② 自分で相場を調べる【マンション売却で失敗しないために】

マンションを売るときは、最初の段階で自分たちの目的と現状をしっかりと整理することが大切だよ。こうすることで、売却の過程をスムーズに進めて、望む結果を得るための計画を立てやすくなります。

自分で相場を調べる作業は、売却プランを立てる上ですごく重要な役割を果たすんだ。おすすめの相場の調べ方を紹介します！

相場情報を集める4つの方法

不動産情報サイトの活用

いろんな不動産情報サイトを使って、自分のマンションがあるエリアで売り出し中の物件情報をチェック!

• 価格帯
• 物件の特徴
• 立地条件など

を比べて、自分のマンションと似た条件の物件を探してみよう。

過去の成約事例の確認

不動産会社のウェブサイトや不動産情報サイトで、過去に売れた物件の事例を調べましょう。実際に取引された価格は、市場価格を知る上ですごく重要な目安になるよ。

地域の不動産市場の動向をチェック

地域の不動産市場の傾向や動きについても、情報を集めるのを忘れないようにしよう。

• 経済状況
• 金利の変化
• 地域開発の計画など

これらが不動産の価格に影響を与える可能性がある項目だよ。

専門家の意見を参考にする

不動産のプロの人のブログや記事からも、役に立つ情報が得られます。特に、自分が住んでいる地域や同じタイプのマンションについての分析は、価格を決めるのに参考になるよ。

集めた相場情報を活用するコツ

集めた相場情報をもとに、自分のマンションの売却価格の目安を決めましょう。この価格設定が、売却活動全体の成功に直接つながるから、慎重に行わないといけません。

それに、集めた情報は、後で不動産屋さんから提案される査定価格が妥当かどうかを判断するのにも役立つよ。

査定価格が市場価格とかなり違う場合は、その理由を不動産屋さんに聞いて、納得できる説明をしてもらおう。自分で相場を調べることで、マンションを売るのに関する知識が深まって、不動産屋さんとのやり取りや、最終的な売却価格を決めるときに自信を持って臨めるようになるよ。

③ 複数の不動産会社から査定を受ける【マンション売却で失敗しないために】

マンションを売るときは、1社だけじゃなくて、何社かの不動産屋さんから査定してもらうのがめっちゃ大事なんだよね。そうすれば、マンションの適正な相場の価格がわかるし、一番いい売り方を考えられるためです。

ちなみに、複数の会社から見積もりをもらうことを相見積っていうよ。

相見積り：1社だけじゃなくて、何社かに声かけて見積書を出してもらうこと

不動産査定を頼む手順

査定を頼む時に確認しておきたいこと

確認項目	解説
専門知識レベル	査定を通じて、担当者の知識や対応の良さをチェック
査定根拠	査定価格がどうやって出されたのか、詳しい根拠を確認するのが大事
提案内容	売却に向けた戦略や提案内容も重要なポイント

売却希望者の感覚も大切にしながら、査定額の理由をよく分析しよう。

訪問査定でチェックすべきポイント

確認項目	具体例
専有部分	部屋の中の状態、日当たり、設備の状況など
共用部分	建物の管理状態、共用施設の充実度など
周辺環境	騒音、臭い、近くの施設の便利さなど

訪問査定は、不動産屋さんとガッツリ話せるチャンスだから、事前に質問や気になることをリストアップして、どんどん相談しよう。こういう情報をもとに、信頼できる不動産屋さんを選んで、マンション売却を成功させよう！

④ 媒介契約とは【マンション売却で失敗しないために】

媒介契約とは、売主さんと不動産屋さんの間で結ぶ契約のことで、不動産屋さんが売主さんの代わりにマンションの買い手探しや売買契約の手続きをするのを正式にお願いするもののことだよ。

媒介契約の種類

媒介契約には、大きく分けて3つの種類があるよ。

種類	解説
専属専任媒介契約	売主さんは1社の不動産屋さんとだけ契約して、その会社だけが物件の販売活動をするの。この契約だと、1週間に1回以上報告してもらえるけど、自分で買い手を見つけて売るのはNG。
専任媒介契約	れも売主さんは1社の不動産屋さんとだけ契約するけど、自分で買い手を見つけて売るのはOKなの。報告は2週間に1回以上。
一般媒介契約	契約複数の不動産屋さんと契約できるけど、報告義務やレインズっていう不動産情報ネットワークへの登録義務はない。

専属専任媒介契約がおすすめ

信頼できる不動産屋さんが見つかったら、一番責任持って取り組んでくれる専属専任媒介契約を結ぶのが理想的だよね。この契約だと、不動産屋さんは売却活動に全力で取り組んでくれて、定期的に報告してくれるから、売却の進み具合がわかるんだ。

でも、相見積とかして、いろんな角度から見られる一般媒介契約もケースバイケースでおすすめだよ。ただ、一般媒介契約だと、その不動産屋さんが本気で対応してくれるかは、不動産屋さん次第だからね。

媒介契約の期間と更新

専属専任媒介契約と専任媒介契約の期間は、法律で3ヶ月以内って決まっているよ。

期間が終わったら、必要に応じて更新できるよ。一般媒介契約の期間は法律で決まってないけど、だいたい3ヶ月ごとに更新するのが一般的だね。

媒介契約締結時の注意点

売却が成功した時に払う仲介手数料の上限は、法律で決まってて、売買代金に応じて計算されるんだ。手数料の具体的な金額や支払い条件は、媒介契約書にちゃんと書いておかないとね。媒介契約書には、

• 売却物件の詳しい情報
• 契約期間
• 仲介手数料の金額など

売却に関する大事な条項がいっぱい書いてあるよ。契約を結ぶ前に、これらの内容をよく理解して、質問や疑問があれば事前に解消しておくのが大切だよ。

⑤ 住宅の売り出し　【マンション売却で失敗しないために】

マンションを売り出す時は、媒介契約を結んだ不動産屋さんとぎっちり連携するのが大事なんだ。マンションを売り出す時の基本的な流れとポイントを、ざっとまとめてみたよ。

売り出し前の準備

販売活動のスタート

売り出し方針が決まったら、不動産屋さんは販売活動を始めるよ。活動には、物件情報の広告掲載、買いたい人への情報提供、物件の見学会の実施などが含まれます。

ちなみに、専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、不動産屋さんは定期的に販売状況を報告してくれるよ。この報告を基に、販売活動の進み具合を確認して、必要なら戦略の調整を行うよ。

それに、市場の反応や買いたい人からの意見を基に、価格の調整や販売方法の変更など、柔軟に対応することが大切なんだ。売却活動がイマイチ進まない時は、不動産屋さんと一緒に戦略を見直して、軌道修正を図っていこう！

⑥ 内覧の対応をする【マンション売却で失敗しないために】

内覧っていうのは、買うかどうか考えてる人にとって、物件を直接見て感じる超大事な機会だよ。この時に、物件の魅力をめいっぱいアピールできれば、売買契約につながる可能性がグンと高まります！

内覧対応時の7つポイント

• スケジュール調整：買うかどうか考えてる人の都合に、できるだけ合わせるようにして、内覧したい日には柔軟に対応しよう。事前に売主さんのスケジュールを調整しておくのが大事だよ。
• 徹底的な掃除：物件の中も外もピカピカに掃除するのは、いい印象を与えるために絶対必要！特にキッチンとかトイレ、お風呂みたいな水回りは、潔癖なくらいキレイにしておこう。
• 明るい照明：照明は部屋を明るく見せて、広く感じさせる効果があるんだ。全部の部屋で照明がちゃんと機能してるか確認して、必要なら電球を取り替えておこう。
• 修繕と整備：床の傷や壁の穴みたいな、小さな損傷でも直しておけば、物件の価値が上がるんだ。見た目をよくするためにも、細かいところまで修復するのを心がけよう。
• 不用品の整理：要らないものは事前に処分して、部屋をスッキリ見せることで、もっと広く使える空間だってイメージさせよう。
• 換気と消臭：いい香りとか新鮮な空気は、心地いい印象を与えるんだ。内覧の前にはしっかり換気して、必要なら消臭剤を使おう。
• 玄関のお出迎え準備：玄関は訪れる人の第一印象を決める場所だよね。掃除を徹底して、明るく歓迎する空間にしよう。ちょうどいいスリッパを用意するのも忘れずに。

こういうポイントを押さえれば、内覧に来た人にいい印象を与えて、物件の魅力をめいっぱいアピールできるんだ。内覧は売主さんにとって、売り出し中の物件をアピールする絶好のチャンスだからね。

⑦ 購入希望者と条件交渉をする【マンション売却で失敗しないために】

マンションを売るときに、買いたい人とどんな条件で取引するか話し合うのは、とても大事なステップの一つだよ。

この交渉では、値段だけじゃなくて、物件を渡す日にちとか、土地の実際の広さを確認するかどうかとか、建物の修理とか、いろんなことについて話し合うよ。

うまくいくコツは、自分であらかじめ絶対に譲れないポイントを決めておくことなんだって。売る側としては、買いたい人の希望にできるだけ応えつつ、自分の利益も守れるようなバランスを見極めることが必要なんだ。

手付金とは

手付金：売買契約の締結に際して、相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的をもって、あるいは、相手方に債務不履行があった場合の損害賠償の予定あるいは違約金として、買主から売主に対して支払われる金銭のこと

手付金ってのは、売買契約を結ぶときに、相手が約束を守らなかった場合のペナルティみたいな役割もあるよ契約するときは、手付金の金額とそれに関係する解約の条件をちゃんと確認して、お互いが納得してから進めましょう。

条件交渉っていうのは、売る人と買う人が二人とも満足できる落とし所を見つけるためのプロセスなんだよね。事前の準備と、交渉中に柔軟に対応することが、スムーズな取引につながるんだ。不動産屋さんとよく連絡を取り合って、買いたい人の希望を理解しつつ、自分の条件もしっかり主張することが、ポイントです！

⑧ 売買契約の締結【マンション売却で失敗しないために】

不動産を取引するときに、売買契約を結ぶのはめちゃくちゃ重要なフェーズだよね。このタイミングで、売る人と買う人が取引の条件に正式にOKを出して、契約を法的に拘束力のあるものにします。

売買契約書には、取引のすべての細かいことが書いてあって、一度サインしたら、両方に重大な法的責任が発生するんだ。だから、契約書に書いてあることをよく理解して、同意することが絶対に必要だと覚えておこう！

売買契約時の6つの確認項目

確認項目	解説
契約条件	自分の希望条件が正しく書かれているか、無理のある条件や不明確な条件がないかをチェック。
財務条件	売買代金、手付金の金額、支払う日時、手付金の性質（解約、証約、違約）に間違いがないかを確認。
物件情報	売る物件の情報に誤りがないか、特に住所、面積、構造などの基本情報が正しく書かれているかをチェック。
引渡条件	所有権の移転や引き渡しの時期、抵当権や賃借権の整理が適切に行われるか、確実に引き渡しができる条件かを確認。
公租公課	固定資産税や都市計画税などの精算方法や金額が明確に書かれているかをチェック。
ローン特約	買う人が住宅ローンを使う場合、その特約が付けられているか、買う人の信用力から見て借り入れ内容に無理がないかを確認。

売買契約時は、この6つは必ず確認しましょう。

契約締結当日の流れ

契約を結ぶ当日の流れは、こんな感じだよ。

1. 顔合わせ：売る人、買う人、不動産屋さんが集まって、お互いに正式に挨拶。
2. 重要事項説明：不動産屋さんが買う人に、物件や契約に関する重要な事項を説明。
3. 契約書の読み合わせ：不動産屋さん、契約書の内容を一緒に読み合わせて、疑問点や不明点を解消。
4. 署名・捺印：契約書に売る人と買う人がサインして、印鑑を押す。
5. 手付金の受け渡し：売る人が買う人から手付金を受け取る。
6. 仲介手数料の支払い：売る人が不動産屋さんに仲介手数料の半分を払う。

売買契約を結ぶときは、すべての条件がハッキリしていて、両方にとって公平なものであることを確認することが大切だよ。そして、契約書に書いてある内容に基づいて、責任を持って行動することが求められます。

⑨ 決済/引渡し【マンション売却で失敗しないために】

いよいよマンションを売る最後の段階、決済・引き渡しだよ。売る人と買う人、両方にとってすごく大事なイベントなんだ。このステップでは、売買代金の支払いと物件の所有権移転が行われます。

事前に準備するもの

• 登記関係の書類
• 抵当権抹消登記の書類
• 実印
• 登記にかかるお金
• 物件の鍵
• 建築関係の書類
• 仲介手数料

この7つは用意しておく必要があることが多いです！

決済・引渡の当日流れ

1. 最終確認：当日は、売る人と買う人、それに不動産屋さんや司法書士さんなどの関係者が集まって、最終確認
2. 代金の受け渡し：買う人から売る人にお金が支払い。普通は、銀行を通した振込みで行われることが多いよ。
3. 書類の交換：お金の支払いと同時に、所有権移転登記に必要な書類や物件の鍵が買う人に渡されるんだ。
4. 仲介手数料の支払い：売る人が不動産屋さんに仲介手数料の残りを支払って、領収書をもらうよ。
5. 登記手続き：手続きが終わったら、司法書士さんが所有権移転登記などの登記手続きをするんだ。

決済・引き渡しっていうのは、売買契約の内容が正式に実行される瞬間なんだよね。このプロセスをスムーズに進めるには、事前の準備がめちゃくちゃ重要になるよ。

マンション売却の税金と確定申告

マンションを売ったときに発生する所得に対する納税義務は、売却の最後に行う重要な手続きなんだ。売却で利益が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかるから、確定申告をして、ちゃんと納税しなきゃいけないんだよね。

所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられて、税率が違うんだ。特に、自分の家を売るときは、最大3,000万円の特別控除が適用される場合があるから、こういう特例や控除を使うことで、納税額を減らせる可能性があるよ。

確定申告と納税のポイント

確定申告の期間

マンションを売った年の次の年の2月16日から3月15日までに行うよ。

所得税の納税期限

確定申告と同時に所得税の納税も行うよ。納税額は確定申告を通じて計算されるよ。

住民税の納税

住民税は所得税とは別で、売却による所得に基づいて次の年度の住民税が調整されるんだ。納税方法は、給料から天引きされる特別徴収か、自分で納税する普通徴収のどっちかだよ。

確定申告のための準備

確定申告のためには、

• 売買契約書
• 収入印紙代
• 仲介手数料
• 登記費用の領収書など

うえのような必要書類を用意しよう。で、個人的には税務署や税理士さんに相談して、自分の状況に合った最適な確定申告の方法を検討するのがいいよね。

最近は、弥生やfreee、マネーフォワードみたいな、個人で簡単に確定申告ができるサービスもあるから、それもチェックしてみるといいかも。

オンラインで納税することも可能だからね！

マンション売却で失敗しないコツまとめ

この記事では、マンション売却で失敗しないコツを大きく9つに分けて説明したよ。売却を考えるときは、まず自分の希望と現状を整理することから始めて、

• 相場調査
• 複数の不動産屋さんに査定を頼むこと
• 媒介契約を結ぶこと
• 物件を売り出すこと
• 内覧の対応
• 買いたい人との条件交渉
• 売買契約を結ぶこと
• 決済・引き渡し

そして最後に確定申告と納税まで、一連の流れを理解することが大切だよ。一つ一つ丁寧に進めることで、マンションの売却を成功させることができるんだよ。特に、不動産屋さん選びや内覧対応、条件交渉なんかは、売却成功の鍵を握るポイントだから、細心の注意を払う必要があります！